相続で土地を名義変更する流れや費用、税金を解説

遺産相続する代表的な財産として、土地や建物などの不動産があります。
亡くなった方が所有していた土地を相続するためには、土地の名義変更が必要です。
今回は、相続において土地の名義を変更する流れや費用、税金について解説します。

土地の名義変更について

土地の名義変更とは、相続や土地の売買で所有者が変わった際に、新しく所有する人が土地の所有権を申請することです。
また、相続における土地の名義変更とは、登記簿上の所有者を故人から相続人に変更することを指します。
土地や家屋を含む不動産の所有権は、法務局によって管理されているため、名義を変更する際は、法務局に申請が必要です。
名義を変更しなければ、土地の所有者が故人のままになってしまうため、正式に相続人が決定した際には速やかに申請しましょう。

土地の名義変更が必要になる状況一覧

土地の名義変更が必要になるケースには、以下が挙げられます。

・土地を売買したケース
・土地を相続したケース
・土地を贈与するケース
・土地の財産分与をするケース

まずは、土地を売買したケースです。土地の購入や売却によって土地の持ち主が変わるときには、登記簿の名義変更が必要です。
なお、土地を売買する際には不動産会社が仲介することがあり、不動産会社が名義変更の手続きをサポートしてくれることもあります。
次に、土地を相続するケースです。
相続によって土地の持ち主が変わる場合に、登記簿の名義を変更します。
相続による名義変更は、相続人が主体となって手続きを進めます。
土地を贈与するケースでは、所有者から土地を譲り受けるときに名義を変更します。
贈与による名義変更は、贈与する側と贈与される側の両者で手続きを進めます。
最後に、土地の財産分与をするケースです。
財産分与とは、離婚後に夫婦2人の共有財産を分け合うための手続きです。
離婚時の状況によっては話し合いが円滑に進まないこともありますが、その際には弁護士を交え、財産の内訳が決定した後に名義変更をします。

相続で名義変更（相続登記）の概要

相続による名義変更を相続登記といいます。相続登記とは、亡くなった方が所有していた土地の名義を相続人に変更する手続きです。
相続登記が済むと、土地の所有権が相続人に移転するため、売買契約や融資の際の担保として利用できるようになります。

名義変更は土地の相続が確定した年度内の手続きが適切

土地の名義変更は、土地の相続が確定した年度内に手続きを済ませることが適切です。
なぜなら、土地の固定資産税が毎年1月1日現在の所有者に請求されるためです。
さらに、年度内の手続きが適切な理由として、相続税が関係しています。
相続税の申告・納税は、死亡した翌日から10か月以内と定められています。
また、相続放棄や限定承認（※）の申請期間は、3か月以内です。
（※）限定承認：故人に借金があった場合に、マイナスの財産までは相続しない方法です。
残された遺産で返済を行い、借金の精算後もプラスの財産があれば引き継ぎできます。

相続登記を放置すると起こるデメリット

土地の相続登記をしないまま放置すると、さまざまなデメリットが生じる可能性があります。
ここからは、相続登記を放置すると起こるデメリットについて紹介します。

①書類が揃えられなくなる

相続登記を放置すると、名義変更に必要な書類を揃えられなくなる恐れがあります。
詳しくは後述しますが、手続きには相続人関係図・財産目録・遺産分割協議書など、必要な書類が多くあります。
また、書類によっては保管期限が短く、必要となった時期に揃えられない可能性があります。
戸籍に関する書類は長く保管されていますが、住民票をはじめとした住所に関する書類の保管期間は5年間です。
手続きをスムーズに済ませられるように、できるだけ早めに相続登記をするように心がけましょう。

②他に相続が起こった際に手続きが困難になる

長年にわたって相続登記を放置していると、相続人が亡くなるケースも考えられます。
相続人が死亡すると、相続人における相続（数次相続）が追加で発生するため、手続きが困難になってしまいます。
また、結婚や出産で相続人が増え、遺産の分割協議がスムーズに進まないことも少なくありません。
それまで納得していた相続内容が破綻するケースもあるため、早い段階で相続登記を済ませた方がよいでしょう。

③売却や担保ができなくなる

相続登記を放置すると、土地の売却ができず、融資を受けるための担保としても利用できません。
親族の所有物であっても、名義が故人のままの場合は、相続人に所有権が移転することはありません。
土地を処分したいケースや、融資を受けるための担保にする際は、相続人の名義に変更しましょう。
また、相続登記が済んでいない土地や建物はリフォームや改修ができません。したがって、空き家として残り続ける可能性があります。

④土地を差し押さえられるリスクがある

相続登記を放置すると、被相続人（故人）の土地を債権者によって差し押さえられるリスクがあります。
このようなケースは、相続人の1人が借金を抱えているときに起こり得ます。
相続登記よりも前に債権者によって差押登記がされると、土地の一部が差し押さえられるという状況になりかねません。
万が一に備えて、相続登記を早めに行いましょう。

土地の名義変更を司法書士に依頼した場合

土地の名義変更は手続きが複雑になるため、個人で進めるには抵抗を感じる方もいらっしゃいます。
そのようなときは、司法書士に手続きを依頼することがおすすめです。
司法書士は、土地を含む不動産の名義変更に関して専門知識を有しています。
司法書士に依頼すれば、相続する土地が遠方でも、相続登記をすることが可能です。
その際は、オンラインの受付が可能な事務所を選ぶとスムーズに手続きができます。
依頼する費用は状況によって異なりますが、費用の相場は6〜10万円ほどです。​​
依頼する際は、手続きに必要な書類の収集を代行するサービスがあるかどうかについても確認しておくと、負担を軽減できます。

土地の名義変更は自分でも可能

手間や時間はかかりますが、名義変更を自分で行うことも可能です。
自分で手続きすることによって、司法書士に依頼する際の費用を抑えられます。
相続の場合においては、親族との関係が良好で、円滑に遺産分割の話が進んでいれば、手続きしやすいとされています。
ただし、書類の不備があった場合には、再提出が求められます。
場合によっては、法務局へ足を運ばなければいけなくなるため、書類については念入りなチェックが必要です。

相続における土地の名義変更における流れ

相続における土地の名義変更には、通常の名義変更と異なり、遺産の引き継ぎ先が明記されている書類が必要です。
以下で詳しく解説します。

遺産分割協議に必要なものを準備する

遺産分割協議とは「相続人の誰が相続するか」「遺産を相続する割合をどうするか」を話し合うことです。
以下の情報をもとに行います。

・遺言書：記載内容に不備のない有効な遺言書がある場合は、遺言書の内容に沿って遺産を分割します。
・相続人関係図：被相続人（故人）の出生から死亡までの戸籍を用意して、誰が相続人になるかを表した図です。
・財産目録：不動産や預貯金などの利益となる遺産と、不利益な遺産となる借金をまとめた財産の一覧です。

遺産分割協議書を作成する

遺産分割協議書とは、遺産分割協議で取り決めた内容をまとめた書類です。
相続人を1人とするケースや、相続人を複数にするケースなど指定は自由です。
遺産分割協議書を作成する際には、相続人全員分の印鑑証明書を用意する必要があります。

土地を管轄する法務局で書類をもらう

相続登記の申請書は、土地を管理する法務局で受け取ります。
申請書は、直接法務局へ行くか、または郵送で取り寄せる方法があります。

その他の必要書類を準備する

相続の名義変更で必要になる書類は、以下の通りです。

項目	入手場所
戸籍謄本（被相続人・すべての相続人）	役場（どこでも可）
住民票（被相続人の除票・土地の取得者）
固定資産評価証明書	役場（土地の管轄）

固定資産評価証明書は、被相続人（故人）が亡くなった年度ではなく、名義変更手続きをする年度で用意します。
戸籍謄本や住民票が取得できない際には、「不在籍証明書」「不在住証明書」を用意します。
各自治体の住民票・戸籍謄本を発行する窓口で取得できます。
その他、相続するケースによって必要書類が異なります。

ケース		必要書類	入手先
法定相続分のとおりに相続		追加無し	–
遺産分割協議で相続		印鑑証明書（相続人）	役場（どこでも可）
法定相続人が遺言書で相続		遺言書	–
法定相続人以外が遺言書で相続	遺言執行者無し	印鑑証明書（相続人）	役場（どこでも可）
	遺言書執行者有	印鑑証明書（遺言執行者）
	遺言書執行者を家裁の審判で選任	遺言執行者選任審判謄本	家庭裁判所（被相続人の所在地）
	どの状況でも必須	遺言書	–

（※）遺言執行者：選任の有無や選任されるタイミングによって必要書類が異なります。被相続人の死亡後に選任する場合、家庭裁判所への申し立てが必要です。

このように、入手先や必要書類が異なるため、状況にあわせて相続登記を行いましょう。

作成した書類をすべて法務局へ提出する

作成した書類と証明に必要な書類をまとめ、すべて法務局へ提出します。
書類作成や収集にかかる時間は、最低でも1か月ほどです。
ただし、相続人が複数いるケースでは、さらに時間がかかる可能性もあります。
提出まで時間に余裕を持って準備しましょう。

相続で土地の名義変更にかかる費用

土地を相続する場合の名義変更にかかる費用は、司法書士に依頼するかどうかによって大きく変わります。
前述のとおり、司法書士に手続きの代行を依頼する場合は、平均でも6万円〜10万円の依頼料が発生します。
また、手続きのための必要書類の発行にも、別途手数料がかかります。
自治体によって金額は異なりますが、手数料は書類1通あたりにつき300円〜600円ほどです。
相続人が複数いる場合には、取り寄せる書類が増えるため、発行する度に手数料が発生します。
加えて、相続人の居住地が離れている場合には、相続の手続きや話し合いにかかる交通費も発生します。

土地の相続にかかる税金

土地の相続に関する税金は「登録免許税」と「相続税」です。
登録免許税は、土地の名義変更にかかる税金です。
登録免許税は「固定資産税評価額×税率0.4％」で算出され、土地や建物の評価額によって税額が変わります。
たとえば、相続する土地に5,000万円の評価が付けば、0.4％の税率が適用されるため、かかる税金は20万円です。
相続税は、その名の通り、相続にかかる税金です。相続した土地の財産額によって、課税されるか否かが決定します。
相続税の計算方法は「相続財産総額－基礎控除額×相続税率」となっており、相続税率は相続財産総額によって異なります。
ただし、相続税には基礎控除があるため、相続財産総額が4,800万円以内であれば、課税対象にはなりません。
なお、税金の納付時にはクレジットや現金は使用できず、収入印紙で納付する必要があります。
オンライン申請を利用する際には「Pay-easy」と呼ばれる決済サービスでも納付が可能です。

まとめ

土地の名義変更について紹介しました。
土地の売買をはじめ、土地の所有者が亡くなった場合には、新たな所有者へと登記簿の名義を変更する必要があります。
なかでも、「ご自身が所有する土地を売却する」「身内が住んでいた家を相続する」といったケースでは、名義変更の手続きに加えて、家財・遺品の整理も必要です。
ご事情によっては、土地の名義変更における手続きと、家財・遺品整理を同時並行で進めたいケースもあるでしょう。
家財の回収や、遺品整理でお困りの際はGoodServiceにお任せください。

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