相続での土地の名義変更は自分で出来る？費用や手順をわかりやすく解説
2022/06/01
「相続における土地の名義変更は自分でできるの？」とお悩みの方も多いでしょう。名義を変更しなければ、デメリットが生じてしまう可能性があります。
そこで本記事では、相続での土地の名義変更は自分でできるのか否か、必要な手順や費用について、初心者の方にもわかりやすいように、詳しく解説します。
土地の名義変更とは？
土地の名義変更とは、土地の売買や相続などで、所有者が変わったときに行う手続きのことを指します。土地の所有者の情報は、法務局の登記簿で管理されており、所有者が変わった際は、法務局で所有権移転の登記を行うことで名義変更が可能です。
土地の名義変更は義務ではないものの、名義変更をしないと、さまざまなデメリットがあります。
代表的な弊害として、土地を売買することができないことが挙げられます。不動産売買は、売り主と買い主の名義で行われます。そのため、名義が異なっていると売買契約ができないため、注意が必要です。
そのほかにも、土地活用ができなかったり、公共事業の妨げになったりとさまざまなデメリットがあるため、できるだけ名義変更はしたほうがいいでしょう。
土地の名義変更が必要なタイミング
土地の名義変更が必要なタイミングは、いくつかあります。本項では、その中でも、代表的な4つのケースについてご紹介します。それぞれのタイミングによって準備が異なるため、詳しく理解した上で行うことが重要です。
相続
最初に挙げられるタイミングは、土地を相続するときです。遺産分割協議で土地の相続人が誰になるか決まったら、名義変更の手続きを行いましょう。
相続人を決定するにあたり、戸籍謄本を集めたり、遺産分割協議書を作成したりする必要があります。そのため、相続登記は、遺産分割協議の話がまとまった後のタイミングで行うことが一般的です。その後の相続登記の手続きは、相続人が行います。
なお、相続税に関しては、相続が発生した日の翌日から10ヶ月以内に申告・納税しなければならないため、注意が必要です。こうした背景もあり、土地の名義変更の手続きは、それまでに行う必要があることを覚えておきましょう。
売買
2つ目のタイミングとして、土地を売買したときが挙げられます。土地を売買したときには、売り主と買い主が共同で、所有権移転登記を申請する必要があります。
申請手続きのタイミングは、土地の代金を支払い、実際に土地を引き渡したタイミングで行います。なお、不動産の売買に関しては、不動産会社が仲介して行うことが普通であるため、名義変更に関する手続きに関しても、不動産会社から司法書士を紹介してもらえることが多い傾向です。
贈与
3つ目のタイミングは、贈与を行うときです。贈与によって行われる名義変更は、売買のときと似ており、贈与者と受贈者が共同で申請することになっています。
贈与税に関しては、贈与があった年の翌年の確定申告で行わなければなりません。そのため、名義変更の手続きは、確定申告のタイミングまでに完了しておく必要があるでしょう。
財産分与
最後に行うタイミングとして、財産分与のときが挙げられます。財産分与によって土地を名義変更するケースでも、関係者が共同で申請手続きを行います。
ただし例外として、離婚による財産分与の場合、共同で手続きを進めることが難しいケースもあるでしょう。こうした事態に陥らないために、どちらが主体となって手続きをするのか、事前に決めておくことが重要です。
相続時に土地の名義変更をしないとどうなる？
相続時に土地の名義変更が必要なのかと疑問の方もおられるかと思いますが、結論からいえば、名義変更をする義務はありません。義務がないわけですから、当然期限もありません。とはいえ、長年放置した土地があると、さまざまな問題が生じる可能性があるため、名義変更することをオススメします。
具体的なトラブルとしては、土地を売却することができなくなることなどが挙げられます。同様に、土地を貸し出したりマンションなどの建設を行ったりすることも難しくなるので、注意が必要です。
また、次の世代における相続の際に、トラブルになることもあります。たとえばAが亡くなってBが相続した場合、 Bが名義変更していればその子どものCにスムーズに相続手続きできます。しかしBが名義変更していない場合、Aが所有する不動産ということになります。こうなると、Aの情報やBの情報をCが集める必要が出てきて、手続きが大変複雑になります。
上記の例ではAの子どもがBだけ、Bの子どもがCだけという単純なケースでしたが、AとBに複数の子どもがいた場合は、手続きがさらにもつれることとなります。こうした事態にならないためにも、できるだけ早い段階で、名義変更しておくことが重要なのです。
相続での土地の名義変更は自分で出来る？
相続における土地の名義変更は、自分でできるかお悩みの方も多いことでしょう。結論からいえば、自分で行うことも可能です。
ただし、手続きの内容が煩雑な上、初めての登記の場合は難易度も高くなるため、司法書士に依頼する場合がほとんどです。以下では、土地の名義変更を行う場合の流れについて解説するので、内容を見て検討してみましょう。
土地の名義変更を行う場合の手順
土地の名義変更を行う場合の流れを簡単に説明します。以下のステップで行うことが一般的です。
①物件の調査と相続人の調査
最初に登記簿謄本を入手し、土地所有者の確認を行います。そして被相続人の出生から逝去までの記録を辿り、相続人が誰かを決定します。ポイントは、出生から逝去までのすべての情報を集めることです。
②書類作成
上記の情報をもとに、各種書類を作成します。主に遺産分割協議書と、土地の名義変更に必要な登記申請書を作成します。これらの作業は、司法書士に依頼可能です。
登記申請書には、登録免許税分の収入印紙を貼る必要があります。「固定資産税評価額×0.4%」の計算式で算定できます。
③遺産分割協議書への署名・押印
遺産分割協議書が作成できたら、相続人全員が署名押印します。実印であることを証明するために、印鑑証明書も必要となるので注意しましょう。なお、相続人が未成年である場合は、家庭裁判所で特別代理人を選任してもらう必要があります。
④法務局への申請
①から③までの手続きで得た、登録申請書や登録免許税分の収入印紙、遺産分割協議書などをもとに、法務局へ申請します。ここまで手続きが終われば、登記手続きは完了です。
土地の名義変更にかかる費用
土地の名義変更にかかる費用は、主に以下の3つがあります。
・登録免許税
・必要書類の取得費用
・司法書士への報酬（依頼する場合）
登録免許税は前述でも紹介したとおり、「固定資産税評価額×0.4%」で算出されます。その他、贈与や財産分与、売買などによって税率が異なるため、注意が必要です。具体的には、贈与で2%、財産分与で2%、売買で1.5%となります。
次に、必要書類の取得費用です。住民票が300円、固定資産評価証明書が200円~300円、登記簿謄本が600円、印鑑証明書が300円となります。
最後に司法書士への報酬です。これは、自分で行う場合には不要です。手続きの複雑さによって若干報酬額が前後しますが、一般的な相続による名義変更の場合、6万円から10万円程度となっています。
まとめ
相続や贈与、財産分与など、さまざまなケースで必要な手続きが、土地の名義変更です。自分で手続きすれば一番安いですが、なかなか一人でできるものではありません。そうした場合は、司法書士などの専門家に依頼することがオススメです。
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