2022/09/13 お掃除のコツゴミ屋敷不用品処分不用品回収片付け生前整理・終活社会問題遺品整理
質問＞＞
離れて暮らしていた両親が他界し、私が高校生まで住んでいた実家が、今は空き家状態に。
長期間にわたり放置したままにしていて忍びないものの、遠方のためなかなか訪れられず、実家の近隣に管理を依頼できる知人や親戚もいません。
このままでは維持費用がかさんでいく一方。
空き家の処分について、どのような方法があるのでしょうか。
目次
空き家に関係する法律「空家等対策の推進に関する特別措置法」
2013年、総務省の調べによると、日本の空き家数は820万戸にのぼり、総住宅数に占める割合は13.5％と、5年前の調査時に比べて0.4ポイント上昇したことが発表されました。
社会問題になりつつある空き家の対策について国は、2015年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」を施行。
名古屋市でも空家等の適切な管理について「名古屋市空家等対策の推進に関する条例」を定めるなど、各自治体でも取り組みが広がっています。
①国が定める「空家等対策の推進に関する特別措置法」
2014年11月、全国にある空き家に対して調査や指導ができる「空家等対策の推進に関する特別措置法」が制定されました。
この記事では、その内容について解説します。
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空家等対策の推進に関する特別措置法の内容 |
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（※）参考：空家等対策の推進に関する特別措置法｜e-Gov法令検索
また「特定空家等」に相当する基準は4つあります。
| 「特定空家等」に該当する基準 |
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（※）参考：空家等対策の推進に関する特別措置法｜e-Gov法令検索
この基準に該当する住宅は、行政が助言・指導・勧告を行い、空地の修繕や撤去を推進する内容です。
命令を受けた後も、空家の状況が変わらない場合、行政代執行により、建物や敷地内植物の解体が行われます。
②名古屋市独自の「名古屋市空家等対策の推進に関する条例」
名古屋市は独自で空家に対して条例を制定しています。
2014年4月に施行された「名古屋市空家等対策の推進に関する条例」です。
名古屋市内にある空家が市民の生活環境に深刻な影響があることを問題視し、空家の修繕や有効活用を促進する内容です。
現在は、より効率的に計画を進めるために「第2期 名古屋市空家等対策計画」が策定されています。
期間は、2022年度から2026年度までの5年間です。
（※）参考：名古屋市空家等対策の推進に関する条例
空き家にかかわるトラブル2つ
空き家に起こりうるトラブルを紹介します。
空き家をそのまま放置しておくと、自分の生活だけではなく近隣住民への被害や影響が出る可能性もあります。
また、管理費や相続税、税金もトラブルになる原因のひとつです。
防犯面、安全面、衛生面など近隣住民への被害や影響も！
適切に管理されていない空き家が増えることは、防犯・防災や安全面、衛生面、景観などさまざまな面から、周辺の生活環境に大きな影響を及ぼします。
例えば、空き家状態が続くことで盗難目的での侵入や不法占拠のリスクが高まり、犯罪の現場になってしまう恐れも。
また、放火やゴミからの発火による火災、家屋や樹木などの倒壊による近隣への被害拡大も懸念されます。
住んでいた方が亡くなられた時の状況によっては、異臭や害虫、ゴミ問題などにより、衛生や景観の面で近隣住民に迷惑をかけるというケースも考えられるでしょう。
日常的な家屋の維持管理、税金など相続人を悩ませる問題が山積み
空き家を維持し、適切な状態で管理し続けるためには、定期的に風を通し、庭木や外壁が安全な状態であるかの確認、清掃、郵便物やDMの整理、草むしりなど時間と労力を要します。
しかし、ご質問の事例のように離れて暮らしている実家が空き家になった場合などは、これらの管理を数週間、最低でも1カ月に一度程度、定期的に行うことは非常に困難です。
さらに、相続者を悩ませるのが、固定資産税の問題です。
従来、住宅用地の特例として、住宅が建っている不動産については固定資産税が最大1/6減額されるという優遇措置が適用されており、そのために空き家であっても建物を放置しているケースが見受けられました。
しかし、前述の「空家等対策の推進に関する特別措置法」を受け、適正な管理がされていない空き家に対しては、この特例措置の対象から除外することが決まりました。
空き家の片付け方法2つ
空き家を片付ける方法は、主に2つあります。
それぞれの片付け方法にメリット・デメリットがあるため、それぞれ解説します。
①周りに助けてもらいながら自分で片付ける
ひとつ目は、周りに助けてもらいながら自分で片付ける方法です。
自力で片づける場合、1人で進めず親族や友人に協力してもらいましょう。
空き家内にある不用品を、保管するものと処分するものに分ける必要があります。
メリットとしては、業者に依頼せずに作業をするため、費用が抑えられる点です。
作業が短時間で終わらない場合が多く、何日も片付けに費やす可能性があることがデメリットのひとつです。
また、運搬車の準備・粗大ごみの処分も大変です。
②業者に依頼して片付けてもらう
もう一つの片付け方法は、業者に依頼して片付けてもらう方法です。
空き家片付け業者の仕事内容は主に4つです。
- 不用品の仕分け
- 不用品の回収、処分
- 家にある家財の運び出し
- 空き家の清掃
業者に依頼することで、短い期間で空き家を片付けられます。
デメリットは、依頼費用がかかる点です。
費用は業者によって金額の幅があります。
基本料金に含まれる作業内容も異なるため、依頼前に見積もりを取りましょう。
ゴミ屋敷化した空き家を片付けるポイントは計画性
社会背景もあり、近年は空き家の処分に関する依頼や相談は急増しています。
依頼の方向性としては主に、適正な状態で保持するための片付けや整理、売却、解体という3つのパターンが挙げられます。
片付けや整理の依頼では、異臭や害虫、害獣被害を避けるために、家中のゴミの処分や荷物の片付け、さらに貴重品の捜索などを合わせて依頼されるケースがあります。
住んでいた方が高齢者、特に認知症を患っていた方の独居住宅だった場合などは、生前、片付けができない状態が長く続き、食品の食べ残しや弁当の容器類などが散乱、ゴミ屋敷と化していることも少なくありません。
大半の場合、行政指定の一般廃棄物のゴミ収集車などに依頼しなくては処理できない状況です。
行政指定の収集車の手配には、通常2〜3週間程前の予約が必要となるため、空き家の片付けは計画性を持って依頼していただくことをおすすめします。
また、壁や床のシミ、汚れ、カビがひどく、特殊清掃を行うケースも。
後々、家の貸し出しを検討している場合には、リフォームを要することもあります。
片付け、売却、解体など選択肢は様々故人にも相続人にとっても最良の方法を
固定資産税など維持管理費の負担をなくすために、売却を視野に入れる方も増えています。
建物丸ごとの売却を前提に、家の荷物や私物の片付け、清掃などを行う場合は、建物に傷を付けないように養生をするなど、細心の注意が必要です。
買主が決まっている場合には、家具など大きい物はそのまま残して譲渡するケースもあります。
一方、売却をしやすくするために更地にする、土地の賃貸や駐車場への活用などを踏まえて解体を希望されるというケースも増えています。
解体業者探しに苦慮されているという声も多く耳にしますが、グッドサービスでは、部屋の片付けや遺品整理、貴重品の買い取りなども含め、すべて一括で請け負っていますので、ご安心ください。
また、解体時のご近所への挨拶まわりや作業後の清掃をはじめ、解体後の法務局への申請代行など、相続人の方に代わり、丁寧に対応させていただいております。
遠方にお住まいで立ち会いが難しい場合には、鍵をご郵送いただいてスタッフのみでお見積り、作業を進めることも可能です。
空き家を処分する選択肢3つ
空き家を処分する選択肢は3つあります。
①空き家で賃貸経営を行う
②空き家を売却する
③空き家を無償譲渡する
それぞれの処分方法について、その手順やメリット・デメリットを解説します。
①空き家で賃貸経営を行う
1つ目は、空き家をそのまま賃貸に出す、または取り壊した土地に新しく賃貸物件を建てて収入を得る方法です。
空き家を有効活用し、収入も得られる点がメリットです。
また、賃貸として貸し出すことで、家の状態を保てることもメリットです。
賃貸を開始するまでの手順
空き家で賃貸を開始するまでの手順を解説します。
空き家と離れた場所に住んでいる方も管理できる方法です。
| 1．不動産会社を探して契約する | 管理や借りたい人の募集ができる不動産会社を探します。
管理内容・委託費用の確認は事前にしておきましょう。 |
| 2．賃貸ができる準備をする | ペット可・喫煙の可否など、賃貸のルールや保険の範囲を決定します。
修繕が必要な箇所は、リフォームします。 |
| 3．条件を決めて入居者の募集を開始する | 管理会社を通して入居者を募集します。
条件やオススメのポイントは、管理会社との打ち合わせが必要です。 入居希望者がいれば、審査します。 |
| 4．賃貸契約の締結 | 入居者の勤務先や緊急連絡先を確認し、契約を締結します。
管理会社が作成する契約書にサインをすれば完了です。 |
空き家の持ち主がその場にいなくても管理できる方法です。
不動産探しや入居者の募集に時間がかかる可能性もあるため、焦らずに準備をしましょう。
②空き家を売却する
3つ目は、空き家を売却する方法です。
売却する場合、更地にしてから売却する、建物を残したまま売却するという2種類の方法があります。
更地にして売却するメリット・デメリット
更地にしてから売却するメリットは、売却しやすい点と売れるまでのリスクが軽減される点です。
更地にすることで買い手がつきやすくなります。
デメリットとしては解体費用がかかる点です。
更地にした場合の固定資産税は高額です。
買い手がつかない期間は納税義務が発生するため、気をつけましょう。
建物を残して売却するメリット・デメリット
空き家を残したまま売却することのメリットは、解体費用が必要ない点です。
この場合は固定資産税も上がりません。
デメリットは、売却しにくい場合があることです。
家が残っていることで、買い手がつきにくい可能性もあります。
また、契約不適合責任が問われる可能性もあります。
もし、買主が購入した物件に見えない欠陥があったとき、その欠陥に対しての修繕費用を支払う責任が発生するため、注意が必要です。
③空き家を無償譲渡する
空き家を無償で譲渡する方法もあります。
親子や親族関係ではない第三者との売買は、合意した価格での譲渡が可能です。
ただし、血縁関係の方に譲渡したい場合、その時の時価相当額で取引をしなければ贈与税がかかる可能性もあります。
空き家が売れずに困っている方や、特定の人に譲渡したい気持ちがある方におすすめの売却方法です。
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活用、売却、解体、建替など幅広いご提案が可能ですので、まずはお気軽にご相談ください。
まとめ
幼い頃過ごした思い出深い実家をどのように処分するべきか、悩まれる方も多いと思います。
故人の思いを尊重しつつ、遺されたご遺族の負担を軽減して有効に活用できるよう、まずはそれぞれの選択肢のメリット、デメリットを知ることが重要です。
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